Un don familial exonéré jusqu'à fin 2026 : le cadre du dispositif

L'exonération existe depuis février 2025. Elle est codifiée à l'article 790 A bis du Code général des impôts. Beaucoup pensent qu'elle vient d'être créée par la loi de finances pour 2026. En réalité, c'est la loi de finances pour 2025 qui l'a instaurée. Le dispositif concerne les dons versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Cette date limite s'applique uniquement au versement du don, pas à l'acquisition ni aux travaux. En pratique, la somme peut ensuite être affectée au projet jusqu'au dernier jour du sixième mois suivant son versement. Cela vaut même jusqu'en 2027, pour les dons réalisés en fin d'année 2026.

Concrètement, un don d'argent versé en pleine propriété par un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut échapper totalement aux droits de donation. La condition : l'affecter à l'achat d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Un don assorti d'une réserve d'usufruit sur la somme, ou une donation démembrée, ne relève en revanche pas de ce dispositif. Pour ce type de montage, notre article sur la donation démembrée détaille une stratégie différente. C'est en tout cas une occasion pour les familles du Béarn de transmettre sans attendre la succession.

Quel montant donner, et pour quel projet immobilier ?

Le plafond de cette exonération fonctionne en double limite :

• Chaque donateur peut donner jusqu'à 100 000 € à un même bénéficiaire. Un même parent peut par ailleurs consentir ce don à plusieurs enfants, sous réserve du plafond propre à chacun ;
• Chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu'à 300 000 € au total, tous donateurs confondus. Un enfant peut donc cumuler les dons de ses deux parents et d'un grand-parent, sans dépasser ce plafond global.

100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire : ce qui est finançable

Le don peut financer soit l'acquisition d'un logement neuf acquis, c'est-à-dire achevé à la date de l'achat et jamais habité ni utilisé. Il peut aussi financer un logement en VEFA, où la construction n'est justement pas encore achevée au moment de l'acte. Pour un logement ancien, en revanche, le don ne peut pas financer le prix d'achat. Seuls des travaux de rénovation énergétique éligibles sont couverts. Il faut que le bénéficiaire soit propriétaire du logement, et qu'il l'affecte à sa résidence principale à compter de l'achèvement des travaux.

Attention au non-cumul : les travaux doivent être éligibles, par leur nature et leurs conditions de réalisation, à MaPrimeRénov'. Or l'exonération ne peut pas s'appliquer aux dépenses pour lesquelles le bénéficiaire perçoit effectivement cette prime. Il en va de même s'il bénéficie d'un crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile, ou s'il déduit les charges correspondantes de son revenu imposable.

Le don doit par ailleurs précéder l'acquisition. Pour un achat neuf ou en VEFA, l'acte authentique doit être signé au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Un simple contrat de réservation en VEFA ne suffit donc pas à respecter ce délai. Une fois l'acte signé dans les temps, les appels de fonds ultérieurs peuvent, eux, intervenir après les six mois. Plus largement, la somme doit être affectée au projet au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant son versement. Seule la fraction effectivement affectée dans ce délai et dans les conditions requises peut bénéficier de l'exonération. Le surplus, lui, est soumis aux règles ordinaires des droits de donation.

Qui peut donner et recevoir ce don, et dans quels délais ?

Le donateur peut être parent, grand-parent ou arrière-grand-parent. À défaut d'enfant, de petit-enfant ou d'arrière-petit-enfant, le don peut être consenti à un neveu ou une nièce. Cela s'entend comme l'enfant d'un frère ou d'une sœur du donateur, à l'exclusion des neveux et nièces par alliance. Aucune limite d'âge n'est imposée au donateur, contrairement à d'autres dispositifs de don familial.

Le cercle familial éligible, du parent au neveu

Côté bénéficiaire, même logique : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou neveu et nièce à défaut. La durée d'affectation diffère ensuite selon le projet. Ainsi, le logement neuf ou en VEFA doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme telle, pendant cinq ans. Ce délai court à compter de son acquisition, ou de son achèvement si celui-ci est postérieur. En cas de travaux de rénovation, en revanche, ce délai de cinq ans court à compter de leur achèvement, sans possibilité de location dans ce cas.

La déclaration du don : formulaire 2735-SD ou acte notarié

Le don doit être déclaré ou enregistré. Lorsqu'il s'agit d'un don manuel non constaté par un acte, le bénéficiaire doit actuellement remplir, signer et adresser en double exemplaire le formulaire n° 2735-SD au service chargé de l'enregistrement de son domicile. En effet, l'exonération de l'article 790 A bis ne peut pas être demandée via la déclaration en ligne. Si la donation est constatée par un acte, en revanche, c'est cet acte qui doit être enregistré ; pour un acte authentique, c'est le notaire qui accomplit cette formalité. Dans tous les cas, un retard ou une omission peut compliquer la preuve de la date du versement. Cela peut aussi compromettre l'application de l'exonération, lorsque cette date ne peut pas être établie par d'autres justificatifs.

Cumuler ce don avec l'abattement classique : jusqu'à 231 865 €

C'est là que le dispositif prend toute sa force. Il se cumule en effet avec l'abattement de droit commun applicable selon le lien de parenté. Il se cumule aussi avec le don familial de sommes d'argent dit « Sarkozy » (31 865 €). Selon le lien de parenté, l'abattement de droit commun s'élève à :

• 100 000 € tous les 15 ans pour un don d'un parent à son enfant ;
• 31 865 € pour un don d'un grand-parent à un petit-enfant ;
• 5 310 € pour un don d'un arrière-grand-parent à un arrière-petit-enfant ;
• 7 967 € lorsque le bénéficiaire est un neveu ou une nièce éligible au dispositif.

Pour cette dernière exonération (le don « Sarkozy »), le don doit également être déclaré ou enregistré dans le mois suivant sa date, un délai distinct de celui applicable au don familial exonéré immobilier.

Comment atteindre 231 865 € par parent et par enfant

Pour un don d'un parent à son enfant, sous réserve que les abattements n'aient pas déjà été utilisés au cours des quinze années précédentes, le cumul peut atteindre 231 865 € par parent et par enfant. Il faut toutefois que les conditions propres à chaque régime soient remplies, notamment un donateur de moins de 80 ans et un bénéficiaire majeur ou émancipé pour l'exonération de 31 865 €. Pour un couple de parents remplissant chacun ces conditions, le total peut ainsi grimper à plus de 460 000 € vers un même enfant. Le cumul diffère naturellement pour un don d'un grand-parent à un petit-enfant, ou d'un arrière-grand-parent à un arrière-petit-enfant. Tout dépend des abattements de droit commun propres à ces liens de parenté.

Une SCI familiale peut d'ailleurs relever d'une stratégie patrimoniale distincte, à étudier selon la situation. De même, une donation démembrée peut convenir pour des biens déjà détenus par les parents : notre article sur la SCI familiale présente ses avantages. En revanche, la somme bénéficiant de l'exonération de l'article 790 A bis ne peut pas être apportée ou prêtée à une SCI pour financer son acquisition. La condition d'affectation ne serait en effet plus respectée.

Les pièges qui remettent en cause l'exonération

Le principal risque, c'est l'affectation du bien. Concrètement : revente anticipée, mise en location à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire, ou utilisation du don pour des travaux non éligibles. Dans ces cas, l'exonération peut être remise en cause. Cela vaut au moins pour la fraction concernée, y compris plusieurs années après le don.

Revente avant cinq ans : pas de mécanisme de remploi

Autre point de vigilance, souvent mal compris : il n'existe aucun mécanisme de remploi. En cas de vente avant l'expiration du délai de cinq ans, l'exonération est donc en principe remise en cause. Cela vaut même si la totalité du prix de vente est immédiatement réinvestie dans un autre logement.

Sur les exceptions, la doctrine administrative précise que le décès du bénéficiaire pendant la période de cinq ans ne remet pas en cause l'exonération. Elle ne prévoit toutefois pas d'exception générale comparable en cas d'invalidité ou de licenciement. Ces exceptions existent pour d'autres dispositifs fiscaux, pas pour celui-ci. Gardez donc tous les justificatifs : acte d'achat mentionnant l'apport, factures de travaux, bail en cas de location. C'est en effet au bénéficiaire de prouver l'affectation en cas de contrôle.

Questions fréquentes sur le don familial exonéré immobilier

Le don doit-il obligatoirement servir à un logement neuf ?

Pour l'achat d'un bien, oui : seul le logement acquis neuf, achevé à la date de l'achat et jamais habité ni utilisé, ou en VEFA, est couvert. Un logement ancien peut en revanche bénéficier du dispositif pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles. Il faut alors que le bénéficiaire en soit propriétaire, et qu'il l'affecte à sa résidence principale à compter de l'achèvement des travaux.

Peut-on cumuler ce don avec l'abattement classique de 100 000 € ?

Oui, sous réserve que les abattements soient encore disponibles et que les conditions propres à chaque dispositif soient remplies. Associé au don familial de sommes d'argent, le cumul peut atteindre 231 865 € par parent et par enfant.

Que se passe-t-il si je revends le bien avant 5 ans ?

L'exonération est en principe remise en cause, sans mécanisme de remploi possible. La doctrine administrative prévoit toutefois que le décès du bénéficiaire pendant cette période ne remet pas en cause l'exonération.

Ce don familial exonéré reste une fenêtre à durée limitée. Le versement doit intervenir avant fin 2026, sauf prolongation future. Notez toutefois que l'affectation elle-même peut se prolonger jusqu'à mi-2027, pour un don versé en toute fin de période. Pour les familles paloises qui envisagent d'aider un enfant à s'installer, c'est donc le moment d'en parler. C'est particulièrement vrai si le patrimoine familial comprend déjà d'autres biens à transmettre. Notre page sur la protection du conjoint éclaire d'ailleurs ce point, quand la répartition entre conjoint et enfants se pose en parallèle.

Un rendez-vous avec le cabinet Bernadette Jarige à Pau permet de vérifier que votre projet de don coche toutes les cases : montant, affectation, déclaration, délais. Mieux vaut en effet sécuriser l'opération avant de signer, plutôt que de la découvrir en défaut cinq ans plus tard.