Avec la hausse des charges, des taux d’intérêt et des travaux de rénovation de plus en plus fréquents, ce choix n’a rien d’anodin. Pourtant, beaucoup de propriétaires bailleurs tranchent encore un peu vite. Souvent, faute d’informations claires.

Et comme souvent en matière de fiscalité, le choix le plus simple n’est pas toujours le plus avantageux. Spoiler : l’administration fiscale ne choisit jamais à votre place ce qui vous fait payer moins.

Revenus fonciers 2025 : de quoi parle-t-on exactement ?

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus dans le cadre d’une location nue, que l’on soit particulier, professionnel ou investisseur locatif.

Attention, locations meublées ne relèvent pas des revenus fonciers, mais du régime des BIC, avec des règles fiscales spécifiques.

Par conséquent, le choix entre micro-foncier et régime réel concerne exclusivement les biens loués non meublés.

Le micro-foncier : la simplicité avant tout

On présente souvent le micro-foncier comme la solution “facile”. Et pour cause : il s’applique automatiquement lorsque les loyers perçus ne dépassent pas 15.000€ par an.

Concrètement, vous déclarez simplement le montant total de vos loyers. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter vos charges. Vous êtes donc imposé sur les 70 % restants, sans avoir à justifier quoi que ce soit.

Prenons un exemple simple. Si vous percevez 12.000€ de loyers sur l’année, l’administration considère que 3.600€ correspondent à vos charges. Votre revenu imposable est alors de 8.400€.

Sur le papier, c’est rapide et rassurant. En clair, le micro-foncier fonctionne très bien… tant que votre bien ne vous coûte presque rien. Ce qui, reconnaissons-le, reste assez rare quand on est propriétaire.

Le régime réel : plus précis, souvent plus avantageux

À l’inverse, le régime réel repose sur une logique totalement différente. Ici, on ne retient plus des charges “supposées”, mais les dépenses réellement engagées.

Travaux d’entretien ou de rénovation, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété ou encore frais de gestion, viennent réduire directement vos revenus imposables. Autrement dit, plus votre investissement génère de charges, plus le régime réel peut devenir intéressant.

Reprenons le même bien avec 12.000€ de loyers annuels.
Si vous avez engagé 3.500€ de travaux, payé 2.000€ d’intérêts d’emprunt et supporté 1.200€ de charges diverses, votre revenu imposable tombe à 5.300€.

À noter également : le régime réel peut être choisi même si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 €.

Il peut donc être particulièrement intéressant lorsque des charges importantes apparaissent ponctuellement, par exemple lors de travaux de rénovation ou de ravalement de façade.

En revanche, ce choix engage le bailleur pour une durée minimale de trois ans. Il convient donc d’anticiper l’évolution de vos dépenses avant de renoncer à la simplicité du micro-foncier.

Micro-foncier ou régime réel : ce que les chiffres révèlent vraiment

Dans une situation avec peu de charges, le micro-foncier reste souvent suffisant. En revanche, dès que l’on parle de travaux, de crédit immobilier ou d’un patrimoine en développement, le régime réel permet une optimisation bien plus fine.

Autrement dit, ce n’est pas le montant des loyers qui doit guider le choix, mais bien la structure des charges et la stratégie patrimoniale à moyen et long terme.

À qui s’adresse chaque régime ?

Le micro-foncier convient surtout aux propriétaires dont le bien génère peu de frais et qui recherchent une déclaration simple, sans calculs complexes.

Le régime réel, quant à lui, s’adresse davantage aux propriétaires bailleurs et investisseurs locatifs qui souhaitent piloter leur patrimoine avec précision. C’est souvent le cas lorsque vous financez le bien à crédit, réalisez des travaux récents ou construisez une stratégie patrimoniale globale.

Dans les faits, plus le patrimoine se structure, plus le régime réel prend tout son sens.

Revenus fonciers 2025 : un choix qui mérite réflexion

Choisir entre micro-foncier et régime réel ne se résume pas à une comparaison rapide.

En pratique, ce choix s’inscrit dans une réflexion plus large. Il dépend de vos charges, de vos projets de travaux et de l’évolution de votre patrimoine immobilier.

Une décision pertinente aujourd’hui repose donc sur une analyse globale, et non sur un simple seuil de loyers. C’est précisément cette approche qui permet d’éviter les mauvaises surprises… et d’optimiser durablement sa fiscalité.

Revenus fonciers 2025 : l’intérêt d’un accompagnement sur mesure

Déclarer ses revenus fonciers ne se résume pas à remplir une case. C’est un véritable levier d’optimisation patrimoniale, à condition d’être bien accompagné.

Aujourd’hui, Bernadette JARIGE accompagne les particuliers et les professionnels dans la gestion et l’optimisation de leur patrimoine. Son approche est globale, pédagogique et pensée pour le long terme.

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